Um inquilino pode encerrar a locação com caminho aberto para comprar o imóvel onde mora, desde que o contrato contenha, desde o início, uma cláusula de opção de compra.
Sem essa cláusula expressa, o fim do contrato de aluguel não transfere a propriedade e não obriga o proprietário a vender, por mais tempo que o morador tenha ficado no imóvel.
O documento precisa indicar preço, prazo e forma de exercício do direito, além de requisitos para não perder a preferência, com regras claras sobre eventual abatimento dos aluguéis pagos.
Como funciona a opção de compra na prática
A possibilidade de compra só existe quando o contrato descreve, de forma inequívoca, o que significa exercer a opção de compra, qual o preço e dentro de qual prazo o inquilino deve se manifestar.
Durante a vigência, o acordo funciona como uma locação comum, o imóvel permanece registrado em nome do proprietário, e o morador segue com os deveres típicos do aluguel.
O direito se consolida apenas se o inquilino manifestar a intenção de compra conforme as regras combinadas, e não há transferência automática da propriedade, a não ser que se cumpram todos os atos formais previstos.
Preço congelado, atualização e abatimento dos aluguéis
Muitos contratos já fixam o valor do imóvel ou adotam critério objetivo de atualização, e alguns deixam o preço congelado durante todo o prazo da locação, o que gera riscos para as partes.
Se o mercado cair, o inquilino pode pagar mais que o valor de mercado, se subir, o proprietário pode se sentir lesado por aceitar um preço defasado, por isso é essencial ter clareza sobre reajustes.
Quando há previsão de abatimento dos aluguéis, o documento precisa especificar o percentual, limites, condições de acumulação e o que ocorre em caso de desistência da compra, para evitar disputa judicial.
Diferença entre opção de compra e direito de preferência
Não se deve confundir a opção de compra com o direito de preferência da Lei do Inquilinato, que vale quando o proprietário decide vender durante a locação e deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições propostas a terceiros.
A opção de compra é um direito contratual previamente combinado, que pode já fixar preço e condições desde o início, enquanto a preferência só se aplica no ato da venda a terceiros.
Sem cláusula expressa, o simples decurso do tempo, nem mesmo o pagamento regular de aluguéis por anos, cria o direito automático de aquisição.
Riscos e cuidados finais antes de exercer a compra
Entre os riscos mais comuns está acreditar que alugar por muitos anos gera direito de compra, o que não é verdade sem uma cláusula bem redigida, e cláusulas que condicionam direitos à adimplência absoluta podem fazer perder créditos por atrasos pontuais.
Além disso, é preciso atenção à situação do imóvel perante terceiros, pois se a propriedade for vendida durante a locação, o novo dono pode denunciar o contrato, salvo se houver cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula do imóvel.
Mesmo após exercer a opção, é necessário providenciar escritura, pagamento de impostos e registro, procedimentos que só consolidam a transferência com o registro no cartório de imóveis, e o contrato deve indicar como esses custos serão tratados.
Contratos com termos vagos sobre compra automática ou abatimento dos aluguéis costumam gerar conflitos, por isso a recomendação é negociar cláusulas objetivas, prever prazos claros e formalizar todas as etapas por escrito.
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