Um inquilino pode encerrar a locação com caminho aberto para comprar o imóvel onde mora, desde que o contrato contenha, desde o início, uma cláusula de opção de compra.

Sem essa cláusula expressa, o fim do contrato de aluguel não transfere a propriedade e não obriga o proprietário a vender, por mais tempo que o morador tenha ficado no imóvel.

O documento precisa indicar preço, prazo e forma de exercício do direito, além de requisitos para não perder a preferência, com regras claras sobre eventual abatimento dos aluguéis pagos.

Como funciona a opção de compra na prática

A possibilidade de compra só existe quando o contrato descreve, de forma inequívoca, o que significa exercer a opção de compra, qual o preço e dentro de qual prazo o inquilino deve se manifestar.

Durante a vigência, o acordo funciona como uma locação comum, o imóvel permanece registrado em nome do proprietário, e o morador segue com os deveres típicos do aluguel.

O direito se consolida apenas se o inquilino manifestar a intenção de compra conforme as regras combinadas, e não há transferência automática da propriedade, a não ser que se cumpram todos os atos formais previstos.

Preço congelado, atualização e abatimento dos aluguéis

Muitos contratos já fixam o valor do imóvel ou adotam critério objetivo de atualização, e alguns deixam o preço congelado durante todo o prazo da locação, o que gera riscos para as partes.

Se o mercado cair, o inquilino pode pagar mais que o valor de mercado, se subir, o proprietário pode se sentir lesado por aceitar um preço defasado, por isso é essencial ter clareza sobre reajustes.

Quando há previsão de abatimento dos aluguéis, o documento precisa especificar o percentual, limites, condições de acumulação e o que ocorre em caso de desistência da compra, para evitar disputa judicial.

Diferença entre opção de compra e direito de preferência

Não se deve confundir a opção de compra com o direito de preferência da Lei do Inquilinato, que vale quando o proprietário decide vender durante a locação e deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições propostas a terceiros.

A opção de compra é um direito contratual previamente combinado, que pode já fixar preço e condições desde o início, enquanto a preferência só se aplica no ato da venda a terceiros.

Sem cláusula expressa, o simples decurso do tempo, nem mesmo o pagamento regular de aluguéis por anos, cria o direito automático de aquisição.

Riscos e cuidados finais antes de exercer a compra

Entre os riscos mais comuns está acreditar que alugar por muitos anos gera direito de compra, o que não é verdade sem uma cláusula bem redigida, e cláusulas que condicionam direitos à adimplência absoluta podem fazer perder créditos por atrasos pontuais.

Além disso, é preciso atenção à situação do imóvel perante terceiros, pois se a propriedade for vendida durante a locação, o novo dono pode denunciar o contrato, salvo se houver cláusula de vigência em caso de alienação e averbação na matrícula do imóvel.

Mesmo após exercer a opção, é necessário providenciar escritura, pagamento de impostos e registro, procedimentos que só consolidam a transferência com o registro no cartório de imóveis, e o contrato deve indicar como esses custos serão tratados.

Contratos com termos vagos sobre compra automática ou abatimento dos aluguéis costumam gerar conflitos, por isso a recomendação é negociar cláusulas objetivas, prever prazos claros e formalizar todas as etapas por escrito.

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Em Vale Tudo, César fica em choque ao entender os verdadeiros efeitos do contrato firmado com Odete.

O assunto surge durante uma conversa com Olavo, que garante que um advogado de confiança vai revisar todos os pontos do acordo.

O alerta de Olavo

Olavo tranquiliza o amigo e afirma que tudo será acompanhado de perto:

“Meu primo vai passar lá pra ler o contrato. O advogado é bom. Vai te explicar tudo e você vai assinar com calma. Vai saber se tá fazendo vantagem pra você ou não.”

A reação de César

Ao ouvir os detalhes, César reage com surpresa. Ele explica que recebeu a informação de que o contrato, por estar registrado na vara de família, pode mudar de categoria em caso de morte de uma das partes.

César dispara:

“Eu não tô acreditando… ele falou que o contrato é entre duas pessoas vivas, certo? E corre na vara de família. E aí se uma dessas duas pessoas morre, o contrato vai pra vara de questões sucessórias. O que quer dizer que ele vale a mesma coisa que um casamento. Então, se a Odete morrer, eu sou herdeiro de cinquenta por cento do grupo Almeida.”

O impacto da revelação

A fala deixa clara a dimensão do acordo: César pode se tornar dono de metade do grupo Almeida caso Odete venha a morrer.

A descoberta promete mudar os rumos da trama e coloca o personagem em uma posição inesperada dentro do jogo de poder.

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